大陸買樓流程2024│香港人如何在大陸買樓?

香港人是可以在大陸買樓的，只需持有有效的香港身份證和回鄉證即可。

不過，不同城市對於香港買家的要求可能有所不同。有些城市可能要求買家首次在內地置業，而另一些城市可能需要買家在當地具有工作合約或學籍證明。如果你計劃在大陸銀行申請按揭貸款，大多數銀行會要求買家提供相應的內地社保或課稅證明。另外，香港的一些銀行也提供針對大灣區物業的按揭服務，因此你可以選擇使用香港銀行的按揭貸款。

下文開始就大陸買樓流程進行解析。

一、文件準備

基本必要文件

1. 香港身份證
2. 回鄉證
3. 內地電話卡
4. 內地戶口、銀聯卡
5. 大陸版微信支付、支付寶

備用補充文件

除了大灣區目前已豁免香港人房產限購令，根據不同城市的限購令，可能會要求提供下列文件，包括但不限於：

1. 居留證
2. 勞動合同 (即僱傭證明)
3. 學習證明
4. 收入證明
5. 繳稅證明
6. 社保證明

《惠港16條措施》：
2019年，粵港澳大灣區建設領導小組公佈《惠港16條措施》，全面開放港澳居民到內地購房的限制。香港居民在大灣區9城視為本地居民，可自由購買一套自用房，僅需提供無房證明、自住承諾，無須大陸境內工作、學習證明、社保等限購條件。

二、大陸城市

一般而言，與港人最常聯繫的依舊是廣東大灣區，方言、吃食、氣候都相近，是大部份港人在大陸買樓的首選地區。

要了解到，中國地大物博，越往北走，吃食、文化、習慣、語言、民族都相差甚大。在江淮漢地，回族已是第一大少數民族；山東、北京等亦有滿族、朝鮮族、回族等。

1. 供暖

秦淮線以南的省份屬於南方，靠近秦淮線卻屬於南方的省分如江蘇省、浙江省仍會下雪，大樓的中央空調卻是不會設置供暖系統。也就是儘管下雪，也無中央空調暖氣可吹，居民只能另購移動式暖氣。

大灣區由於屬於廣東，長年無雪，因此沒有供暖的問題。

2. 城市分級

大陸依據城市的發展程度，將城市劃分等級，依序為一線城市、新一線城市、二線城市、三線城市、四線城市、五線城市。每年都會進行評比和更新。

目前全國一線城市共有四座，分別是：北京市、上海市、廣州市、深圳市。換句話說，北上廣深四城裡，大灣區佔了一半。

➤中國城市新分級名單：點此了解

3. 大灣區9個城市 (內地)

城市	等級	簡介	交通
深圳	一線城市	經濟特區，1979年建城，外號「亞洲矽谷」，多數在港上市的重要陸企都在深圳，重點發展高科技、現代物流業、金融服務業、文化產業	深圳─香港口岸有7個 深圳北站─香港西九龍站，車程18分鐘
廣州	一線城市	廣東省會，外貿、製造業、紡織、輕工業、重工業大省，也是大陸經濟發展最好的省份	廣州南站─香港西九龍站，車程46分鐘 深中大橋2024開通後，「深圳─中山─廣州南沙區」將連接
東莞	新一線城市	現為「廣東四小虎」，製造業重鎮，截至去年底有超過8000間港商在東莞經商	東莞虎門站─香港西九龍站，車程39分鐘
佛山	新一線城市	珠三角地區重要經濟中心，製造業、工業生產和貿易突出，擁有許多工業園區、高科技園區	佛山西站─香港西九龍站，車程約82分鐘
珠海	二線城市	大陸最重要的對外口岸，是唯一與港澳相連的大陸城市。由於珠海市政府推出住房補貼以吸引港澳台青年	香港島、九龍、新界直通巴士往返珠海，車程75分鐘
中山	二線城市	過去名為香山，為孫中山先生故鄉，現為「廣東四小虎」，主攻工業、科技業。港澳青年在中山創業，可享創業、就業、租金方面的補貼	中山港─上環港澳碼頭、尖沙咀中港碼頭，90分鐘 深中大橋預計2024年通車，屆時深圳─中山的行車僅需20分鐘
惠州	二線城市	「粵東門戶」之稱，外向經濟，主攻高科技產業、服務業，以及旅遊業，生產總值為廣東省第5名	惠州南站─香港西九龍站，車程約70分鐘
江門	三線城市	製造業和多元化的產業結構，尤其在電子信息、家電、紡織等領域具有競爭力，積極推進現代服務業發展，促進產業升級	江門東站─廣州南站─香港西九龍站，車程約120分鐘
肇慶	三線城市	位於廣東省中西部，自然資源豐富，以農業、工業為基礎，涵蓋了汽車製造、紡織、食品加工等多個領域	肇慶站─廣州南站─香港西九龍站，車程約1.5~2小時

三、大陸樓價

1. 主要城市樓價

根據中國房價行情網，截至發稿，大陸主要城市新樓樓價如下：

城市	城市等級	平均單價	平均總價	平均面積	同比	大樓供暖
北京	一線城市 直轄市	67,714元/㎡	758萬元	112㎡	+2.81%	✓
上海	一線城市 直轄市	71,546元/㎡	788萬元	106㎡	-0.80%
廣州	一線城市 廣東省會	44,774元/㎡	582萬元	114㎡	-5.89%
深圳	一線城市	70,001元/㎡	788萬元	107㎡	-0.72%
天津	直轄市 二線城市	26,202元/㎡	229萬元	95㎡	-2.56%	✓
重慶	直轄市 二線城市	11,922元/㎡	149萬元	113㎡	-10.07%
青島	新一線城市	20,554元/㎡	261萬元	115㎡	-14.15%	✓
西安	二線城市 陝西省會	16,871元/㎡	217萬元	116㎡	-2.05%	✓
鄭州	新一線城市 河南省會	13,992元/㎡	161萬元	116㎡	+0.87%	✓
南京	新一線城市 江蘇省會	30,826元/㎡	331萬元	102㎡	-6.25%
蘇州	二線城市	22,268元/㎡	296萬元	123㎡	-1.98%
杭州	新一線城市 浙江省會	41,239元/㎡	489萬元	112㎡	+2.70%
寧波	新一線城市	25,514元/㎡	308萬元	115㎡	+12.74%
廈門	二線城市	49,012元/㎡	534萬元	108㎡	-7.29%
成都	二線城市 四川省會	20,454元/㎡	229萬元	111㎡	+13.75%
武漢	二線城市 湖北省會	18,533元/㎡	228萬元	114㎡	+1.33%	部份供暖
長沙	二線城市 湖南省會	11,382元/㎡	148萬元	122㎡	-4.16%	部份供暖
合肥	新一線城市 安徽省會	19,821元/㎡	216萬元	106㎡	-4.27%	部份供暖

貨幣單位：人民幣
註：數據僅供參考，每家機構口徑不同
數據截至2023年12月。

2. 廣東省各城市樓價

根據中國房價行情網，截至發稿，廣東省城市新樓樓價如下：

城市	城市等級	平均單價	平均總價	平均面積	同比
廣州	一線城市 廣東省會	44,774/㎡	582萬元	114㎡	-5.89%
深圳	一線城市	70,001元/㎡	788萬元	107㎡	-0.72%
東莞	新一線城市	26,555元/㎡	394萬元	132㎡	-0.24%
佛山	新一線城市	15,876元/㎡	213萬元	118㎡	+2.56%
珠海	二線城市	24,941元/㎡	343萬元	124㎡	+5.15%
中山	二線城市	11,147元/㎡	131萬元	113㎡	-5.80%
惠州	二線城市	10,292元/㎡	122萬元	112㎡	-10.06%
潮州	三線城市	4,991元/㎡	74萬元	147㎡	–
江門	三線城市	8,384元/㎡	109萬元	127㎡	-3.37%
清遠	三線城市	6,377元/㎡	81萬元	116㎡	+6.80%
揭陽	三線城市	7,756元/㎡	75萬元	104㎡	+5.45%
汕頭	三線城市	11,729元/㎡	154萬元	127㎡	-7.79%
湛江	三線城市	10,387元/㎡	117萬元	113㎡	-3.38%
肇慶	三線城市	6,642元/㎡	79萬元	113㎡	-1.59%
河源	四線城市	6,115元/㎡	84萬元	133㎡	-3.06%
茂名	四線城市	7,736元/㎡	100萬元	131㎡	+4.98%
梅州	四線城市	7,576元/㎡	99萬元	132㎡	+7.04%
韶關	四線城市	5,604元/㎡	72萬元	126㎡	-3.96%
汕尾	四線城市	7,400元/㎡	105萬元	143㎡	-2.35%
陽江	四線城市	5,512元/㎡	80萬元	142㎡	-3.26%
雲浮	五線城市	4,788元/㎡	58萬元	125㎡	+2.55%

貨幣單位：人民幣
註：數據僅供參考，每家機構口徑不同
數據截至2023年12月。

四、大陸買樓App

對不熟悉當地房市的人來說，從網上得知消息是最快的方法。但是打開百度，跳出的訊息較為雜亂，因此建議直接下載大陸口碑較好的買房App進行市場的初步了解。

功能	App	說明
找房源	貝殼找房	房源真實性靠譜，相對較齊全 房仲學歷較高，多為傳統房仲，仲介費高 提供二手房源
	365淘房	新房樓盤百科 樓盤動態實時更新 提供樓盤備案價
找房企	企查查	查看開發商的名字、資質，注意有無違規紀錄、經濟糾紛、爛尾歷史
查歷史成交價	房天下	清楚標示樓盤的歷史成交價
查房評	小紅書	輸入樓盤名字，查看業主真實評價，可以直接和業主交流
看地段	百度地圖	看樓盤周圍2公里可步行距離有哪些配套，包括學校、小區、醫院、工廠等
算月供	房貸計算器	算月供、貸款利率

*不建議使用的APP：
58房網、安居客、閑魚，儘管有些網上推薦，但不建議使用 (本建議僅供參考)。
上述APP是最多假房源的聚集地，假照片、假價格、假房源；且切勿公佈自己的手機號，會不斷被仲介騷擾。

五、大陸樓型

大陸有許多不同樓型，置業之前應該明白其中分別。

項目	住宅	公寓
土地使用年限1/性質	70年，居住	40年，商業/居住
首付款	三成(首套)	五成(不限購)
主力戶型	100平米	30-50平米
產品類型	住宅/洋房/別墅	SOHO/LOFT -SOHO: 3米層高 -LOFT: 4.5-5.2米層高
水電費	民用水電 -民用一級0.54元/度 -民用二級0.61元/度 -民用三級0.59元/度	商用水電
可否落戶2	可	不可 -可按照當地城市政策、積分落戶
帶學位3	有	無
區域價格	區域市場價	低於區域市場價20%-50%
拆遷賠付	一比一賠付	一比三賠付
二手交易費用	1.5%-9%	17%
主要交稅	契稅、印花稅、增值稅、個稅 -契稅：總價1%-3% -個稅：滿五唯一免徵	契稅、印花稅、增值稅、個稅、土地增值稅 -契稅：總價3% -個稅：任何情況都要交 -土地增值稅：總價5%
公攤比例4	20%	30%
天然氣	有	無
物業費	低	高
綠化率	高	低
容積率	低	高
梯戶比5	低	高
安全度	高	低

1. 土地使用年限：大陸為土地國有政策，買房後的房屋所有權是永久，土地是國家的，但到期後可續期。
如果土地之後被規劃為發展用區，則不能續期，房屋會被拆遷，做其他的基建等項目
2. 可否落戶：對港籍身份不適用，適用於在港居住的陸籍人士
3. 學位房：買房後，業主或其子女能獲得合作學校的學籍保留，可直接入校直讀，無須考試等
4. 公攤比例：指在共有建築物或小區中，各個業主按照其所擁有的私有部分的面積比例，共同承擔公共設施、公共區域和服務設施的費用
5. 梯戶比：指在一個樓宇或住宅區中，每個電梯服務的居民戶數。它表示了每個電梯所需為多少戶居民提供垂直交通服務

六、大陸買樓流程

A. 買新房

1. 物色有信譽的發展商和代理：選擇信譽良好的發展商和地產代理，詳細瞭解樓盤資訊、地方政策、物業類型及產權期限等。
2. 簽認購書：選定心水單位後，簽署認購書並支付訂金，確保使用國家認定的商品房買賣認購書，並將款項存入指定的銀行監管帳戶。
3. 簽正式合約：支付樓價首期，簽署正式買賣合約，約定尾款的支付時間，可選擇一次性付款或銀行按揭貸款。
4. 可選本港或內地申請按揭：如需按揭，可向香港指定銀行或內地銀行申請，並在當地銀行開立還款帳戶。
5. 辦理買賣公證手續：簽訂正式的買賣合約後，發展商安排買家到公證處辦理公證手續。
6. 支付餘數：根據合同約定時間，支付餘下的款項，如選擇按揭貸款，銀行會直接轉入指定的銀行監管帳戶。
7. 辦理收樓手續：收到發展商的入伙通知書後，在指定時間內辦理收樓手續，需支付房屋維修基金、物業管理費等費用。
8. 申領產權證書：向國土資源局申請產權轉移過戶登記，並在指定日期獲取不動產權證書。如遇到產權問題，可通過法律途徑向賣方索償。

買大陸新房注意事項
1. 「五證二書」：
確保開發商和銷售商提供有效的五證（國有土地使用證、建設工程規劃許可證、建築工程用地規劃許可證、建設工程施工許可證、商品房預售許可證）以及交樓時的二書（商品房質量保證書、商品房使用說明書）。
同時確保開發商和銷售商持有有效的商品房外銷許可證和營業執照。

2. 實地視察：盡可能到物業現場實地視察，親自了解樓盤情況、配套設施和周邊環境。

3. 存款入監控賬戶：支付房款時，應將款項存入商品房預售許可證公布的監控賬戶，並要求領取發票並保留有效的轉賬憑證。

4. 驗樓並跟進問題：在收樓前仔細驗樓，如果發現質量問題，可以根據房屋保修條例要求開發商跟進處理。

B. 買二手房

1. 同代理看樓：選擇可靠的地產代理公司，與代理一同看房。
2. 簽訂買賣合約：在找到合適的房源後，與賣方簽訂購房合約。
3. 資金監管：買方將首付款支付至按揭銀行的資金監管賬戶（通常為原貸款銀行，如更換其他銀行可能會產生額外費用），買方與擔保公司和銀行簽訂資金監管協議及相關文件。
4. 申請按揭貸款：買方向銀行提出貸款申請，銀行同意後向買方發放貸款承諾書（通常銀行會直接通知擔保公司）。
5. 贖樓和注銷抵押：買方支付擔保費用給擔保公司，擔保公司向原貸款銀行申請贖樓，發出贖樓擔保函並進行贖樓和注銷抵押登記手續。
6. 房屋過戶：買方與擔保公司簽訂購房合約，遞交房產過戶申請，擔保公司領取回執。
7. 銀行給賣方貸款尾款：買方與擔保公司簽署回執，並支付相關費用以領取房產證，擔保公司領取新的房產證，向按揭銀行進行抵押登記，銀行將首付款支付給賣方，完成新房產證抵押登記後，銀行將扣除贖樓貸款後的貸款支付給賣方。
8. 收樓：買賣雙方辦理房屋交接手續，包括水、電等過戶手續，買方領取房屋鑰匙。

買大陸二手房注意事項
1. 甄別產權並核實業主身份：
搞清楚房屋的產權，以免購房後無法獲得房屋產權證。可以委托大型中介機構進行查核。同時，還需要確認賣方是否為產權證上的真正業主，查看產權證時應查看正本。

2. 注意房屋內部結構是否損壞：
留意房屋內部結構是否受損或老化，例如查看墻壁是否有裂縫、是否存在漏水問題。一旦發現相關問題，需要仔細考慮是否購買，因為日後可能需要承擔較多的維修費用。

3. 選擇有資質和信譽的中介公司：尋找具有良好聲譽並獲得執業資格的中介公司，最好親自前往相關公司，考察公司的情況，判斷其信譽水平。

4. 視察周邊環境：實地視察房屋周邊環境，了解附近的環境、衛生情況和社區安全等。

七、大陸買樓費用

項目	金額
契稅	住宅1%-3%；公寓3%
物業維修基金	一般電梯房，90元/㎡起
土地登記費	13元
住房登記費	80元
貸款公證費	200元
買賣合同公證費	210元
律師費	1200緣起

註：金額僅供參考

八、大陸買樓按揭

香港人在大陸購買房產時，可以在大陸銀行用香港入息證明辦理按揭貸款，如果購買的是一手房，發展商可能會提供承辦按揭的銀行，首套房貸款額度可能達到房價的70%。需要注意的是，內地的按揭利率通常比香港高，大約在5%至6%左右。

大陸買樓按揭│申請流程

1. 向銀行提出申請。
2. 簽署信貸審查授權書，並提交所需文件，例如所購房產的資料、收入證明、身份證明文件等。
3. 若銀行批准貸款，買方可簽署買賣合約並領取房產證，以此作為向銀行的抵押物。
4. 手續完成後，銀行將貸款匯入賣方的銀行帳戶，所需時間因銀行而異。

大陸買樓按揭│申請文件

申請文件與香港物業按揭相似，大致包括：

• 香港永久居民身份證
• 香港住址證明
• 一手住房銷售合約或不動產權證書（房產證）
• 最近3個月的銀行月結單
• 最近3個月的薪金證明文件

原文來自：秒投